Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – kluczowe zmiany i ich konsekwencje
W dniu 28 stycznia 2026 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, która w istotny sposób modyfikuje dotychczasowe zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Nowelizacja obejmuje zarówno kwestie proceduralne, w szczególności dotyczące pełnomocnictw na walnych zgromadzeniach, jak i zagadnienia materialnoprawne związane z przekształceniami praw do lokali, a także porządkuje relacje pomiędzy regulacjami dotyczącymi spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych oraz przepisami „covidowymi”.
Zmiany te należy rozpatrywać w szerszym kontekście ewolucji systemu prawa mieszkaniowego w Polsce. Od wielu lat obserwujemy tendencję do wzmacniania pozycji członków spółdzielni, zwiększania transparentności działania organów oraz stopniowego odchodzenia od modelu silnej centralizacji decyzji w zarządach. Jednocześnie ustawodawca reaguje na praktyczne problemy ujawnione w orzecznictwie sądowym oraz sygnalizowane przez związki rewizyjne, Rzecznika Praw Obywatelskich i samych członków spółdzielni.
Nowelizacja ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza rozwiązania, które w praktyce mogą znacząco wpłynąć na przebieg walnych zgromadzeń, sposób dochodzenia roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu, a także relacje między członkami a organami spółdzielni. Zmiany obejmują również przepisy innych ustaw – w tym ustawy o własności lokali, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz tzw. specustawy covidowej.
W niniejszym artykule przedstawiamy szczegółową analizę najważniejszych zmian oraz ich praktycznych konsekwencji.
1. Ograniczenie kręgu pełnomocników na walnym zgromadzeniu
Dotychczas art. 83 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidywał jedynie, że członek może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście albo przez pełnomocnika, przy czym pełnomocnik nie mógł reprezentować więcej niż jednego członka. Przepis nie ograniczał jednak wprost kręgu osób, którym można było udzielić pełnomocnictwa.
Od 28 stycznia 2026 r. sytuacja uległa zasadniczej zmianie. Pełnomocnikiem członka będącego osobą fizyczną może być wyłącznie:
• osoba bliska członka (z wyłączeniem osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu),
• adwokat,
• radca prawny,
• inny członek tej samej spółdzielni.
Zmiana ta ma na celu wyeliminowanie zjawiska tzw. „zorganizowanych pełnomocników”, którzy często masowo zbierali pełnomocnictwa od członków (często osób starszych), aby wpływać na wyniki głosowań.
W przypadku udzielenia pełnomocnictwa osobie bliskiej, do dokumentu należy dołączyć oświadczenie pełnomocnika, w którym potwierdza on, pod rygorem odpowiedzialności karnej, że spełnia ustawowe kryteria bycia osobą bliską. Pełnomocnictwo bez wymaganego oświadczenia jest nieważne.
Pełnomocnictwo (a w przypadku osoby bliskiej – także oświadczenie) musi zostać doręczone spółdzielni nie później niż 3 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.
To rozwiązanie ma charakter porządkujący i umożliwia wcześniejszą weryfikację formalną dokumentów.
Nowelizacja wprowadza również zasadę, że pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu dotyczącym wyboru lub odwołania członków rady nadzorczej oraz członków zarządu. W praktyce oznacza to, że w sprawach personalnych członek musi głosować osobiście. Rozwiązanie to ma na celu zwiększenie legitymizacji organów spółdzielni i ograniczenie wpływu zorganizowanych grup.
2. Nowe zasady dochodzenia ustanowienia odrębnej własności lokalu
Jednym z elementów nowelizacji jest zmiana zasad sądowego dochodzenia roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni mieszkaniowej. Dotychczasowy stan prawny, oparty na art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w praktyce nie zawsze zapewniał skuteczną ochronę osobom uprawnionym.
W poprzednim modelu prawnym osoba uprawniona mogła wystąpić z powództwem w trybie procesowym, jeżeli spółdzielnia nie realizowała obowiązku ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu. Problem pojawiał się jednak w sytuacjach, gdy przed ustanowieniem odrębnej własności konieczne było wykonanie czynności przygotowawczych, np. podjęcie uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali lub przeprowadzenie robót adaptacyjnych zapewniających spełnienie przesłanki samodzielności lokalu. W postępowaniu procesowym sąd mógł zobowiązać spółdzielnię do złożenia oświadczenia woli, lecz nie dysponował narzędziami pozwalającymi nakazać wykonanie prac technicznych czy organizacyjnych. W efekcie część postępowań kończyła się formalnym rozstrzygnięciem, które nie prowadziło do realnego przeniesienia własności. Nowelizacja odpowiada na te problemy, wprowadzając wyraźne rozróżnienie trybów postępowania sądowego.
Od 28 stycznia 2026 r. ustawodawca jednoznacznie wskazuje, w jakich sytuacjach zastosowanie ma tryb procesowy, a kiedy nieprocesowy. Tryb procesowy (art. 491) będzie właściwy wyłącznie wówczas, gdy spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu albo przeniesieniu odrębnej własności lokalu. Tryb nieprocesowy (art. 49) znajdzie zastosowanie we wszystkich pozostałych przypadkach, w szczególności gdy: nie została podjęta uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali, istnieją spory co do samodzielności lokalu albo konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych umożliwiających ustanowienie odrębnej własności.
W trybie nieprocesowym sąd uzyskuje szersze kompetencje. może m.in. wydać postanowienie wstępne uznające roszczenie za zasadne co do zasady oraz upoważnić zainteresowanego do wykonania określonych robót adaptacyjnych, a w razie potrzeby wydać stosowne nakazy lub zakazy wobec innych uczestników postępowania.
3. Wyłączenie stosowania art. 15 zzzr specustawy covidowej wobec spółdzielni
Nowelizacja wyłącza możliwość stosowania wobec spółdzielni mieszkaniowych art. 15zzzr ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z COVID-19.
Przepis ten umożliwiał m.in. podejmowanie uchwał na piśmie lub zdalnie. Po zniesieniu stanu epidemii część spółdzielni nadal korzystała z tej formuły przy organizacji walnych zgromadzeń.
Ustawodawca uznał, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, których działalność dotyczy jednej z podstawowych potrzeb człowieka, walne zgromadzenie powinno mieć charakter stacjonarny i zapewniać rzeczywistą debatę.
W razie ponownego wprowadzenia stanu epidemii zastosowanie znajdą przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze, które przewidują możliwość podejmowania uchwał zdalnie w sytuacjach nadzwyczajnych.
4. Podsumowanie
Nowelizacja obowiązująca od 28 stycznia 2026 r. stanowi wyraźny sygnał, że ustawodawca zmierza w kierunku większej transparentności działania spółdzielni mieszkaniowych oraz wzmocnienia realnej ochrony praw ich członków.
Zmiany dotyczą zarówno mechanizmów wewnętrznego funkcjonowania spółdzielni – w tym zasad reprezentacji na walnym zgromadzeniu – jak i kluczowych kwestii majątkowych, takich jak przekształcenie praw do lokali. Ograniczenie katalogu pełnomocników, wprowadzenie odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń oraz obowiązek osobistego głosowania w sprawach wyborczych mają przeciwdziałać nadużyciom i zwiększyć autentyczność decyzji podejmowanych przez najwyższy organ spółdzielni.
Równocześnie doprecyzowanie trybów dochodzenia roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu usuwa wieloletnie wątpliwości interpretacyjne i wzmacnia skuteczność ochrony sądowej.
Dla zarządów i rad nadzorczych oznacza to konieczność dostosowania praktyki organizacyjnej do nowych wymogów formalnych. Natomiast dla członków większą odpowiedzialność za osobisty udział w życiu spółdzielni oraz większą świadomość przysługujących im praw.
Rok 2026 będzie dla wielu spółdzielni okresem wdrożeniowym. Prawidłowa interpretacja i stosowanie nowych przepisów może jednak w dłuższej perspektywie przyczynić się do stabilizacji relacji wewnętrznych, ograniczenia sporów oraz wzmocnienia zaufania do instytucji spółdzielczości mieszkaniowej.
Zmiany te należy rozpatrywać w szerszym kontekście ewolucji systemu prawa mieszkaniowego w Polsce. Od wielu lat obserwujemy tendencję do wzmacniania pozycji członków spółdzielni, zwiększania transparentności działania organów oraz stopniowego odchodzenia od modelu silnej centralizacji decyzji w zarządach. Jednocześnie ustawodawca reaguje na praktyczne problemy ujawnione w orzecznictwie sądowym oraz sygnalizowane przez związki rewizyjne, Rzecznika Praw Obywatelskich i samych członków spółdzielni.
Nowelizacja ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza rozwiązania, które w praktyce mogą znacząco wpłynąć na przebieg walnych zgromadzeń, sposób dochodzenia roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu, a także relacje między członkami a organami spółdzielni. Zmiany obejmują również przepisy innych ustaw – w tym ustawy o własności lokali, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz tzw. specustawy covidowej.
W niniejszym artykule przedstawiamy szczegółową analizę najważniejszych zmian oraz ich praktycznych konsekwencji.
1. Ograniczenie kręgu pełnomocników na walnym zgromadzeniu
Dotychczas art. 83 ust. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidywał jedynie, że członek może uczestniczyć w walnym zgromadzeniu osobiście albo przez pełnomocnika, przy czym pełnomocnik nie mógł reprezentować więcej niż jednego członka. Przepis nie ograniczał jednak wprost kręgu osób, którym można było udzielić pełnomocnictwa.
Od 28 stycznia 2026 r. sytuacja uległa zasadniczej zmianie. Pełnomocnikiem członka będącego osobą fizyczną może być wyłącznie:
• osoba bliska członka (z wyłączeniem osób pozostających faktycznie we wspólnym pożyciu),
• adwokat,
• radca prawny,
• inny członek tej samej spółdzielni.
Zmiana ta ma na celu wyeliminowanie zjawiska tzw. „zorganizowanych pełnomocników”, którzy często masowo zbierali pełnomocnictwa od członków (często osób starszych), aby wpływać na wyniki głosowań.
W przypadku udzielenia pełnomocnictwa osobie bliskiej, do dokumentu należy dołączyć oświadczenie pełnomocnika, w którym potwierdza on, pod rygorem odpowiedzialności karnej, że spełnia ustawowe kryteria bycia osobą bliską. Pełnomocnictwo bez wymaganego oświadczenia jest nieważne.
Pełnomocnictwo (a w przypadku osoby bliskiej – także oświadczenie) musi zostać doręczone spółdzielni nie później niż 3 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części.
To rozwiązanie ma charakter porządkujący i umożliwia wcześniejszą weryfikację formalną dokumentów.
Nowelizacja wprowadza również zasadę, że pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu dotyczącym wyboru lub odwołania członków rady nadzorczej oraz członków zarządu. W praktyce oznacza to, że w sprawach personalnych członek musi głosować osobiście. Rozwiązanie to ma na celu zwiększenie legitymizacji organów spółdzielni i ograniczenie wpływu zorganizowanych grup.
2. Nowe zasady dochodzenia ustanowienia odrębnej własności lokalu
Jednym z elementów nowelizacji jest zmiana zasad sądowego dochodzenia roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni mieszkaniowej. Dotychczasowy stan prawny, oparty na art. 491 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w praktyce nie zawsze zapewniał skuteczną ochronę osobom uprawnionym.
W poprzednim modelu prawnym osoba uprawniona mogła wystąpić z powództwem w trybie procesowym, jeżeli spółdzielnia nie realizowała obowiązku ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu. Problem pojawiał się jednak w sytuacjach, gdy przed ustanowieniem odrębnej własności konieczne było wykonanie czynności przygotowawczych, np. podjęcie uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali lub przeprowadzenie robót adaptacyjnych zapewniających spełnienie przesłanki samodzielności lokalu. W postępowaniu procesowym sąd mógł zobowiązać spółdzielnię do złożenia oświadczenia woli, lecz nie dysponował narzędziami pozwalającymi nakazać wykonanie prac technicznych czy organizacyjnych. W efekcie część postępowań kończyła się formalnym rozstrzygnięciem, które nie prowadziło do realnego przeniesienia własności. Nowelizacja odpowiada na te problemy, wprowadzając wyraźne rozróżnienie trybów postępowania sądowego.
Od 28 stycznia 2026 r. ustawodawca jednoznacznie wskazuje, w jakich sytuacjach zastosowanie ma tryb procesowy, a kiedy nieprocesowy. Tryb procesowy (art. 491) będzie właściwy wyłącznie wówczas, gdy spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu albo przeniesieniu odrębnej własności lokalu. Tryb nieprocesowy (art. 49) znajdzie zastosowanie we wszystkich pozostałych przypadkach, w szczególności gdy: nie została podjęta uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali, istnieją spory co do samodzielności lokalu albo konieczne jest wykonanie prac adaptacyjnych umożliwiających ustanowienie odrębnej własności.
W trybie nieprocesowym sąd uzyskuje szersze kompetencje. może m.in. wydać postanowienie wstępne uznające roszczenie za zasadne co do zasady oraz upoważnić zainteresowanego do wykonania określonych robót adaptacyjnych, a w razie potrzeby wydać stosowne nakazy lub zakazy wobec innych uczestników postępowania.
3. Wyłączenie stosowania art. 15 zzzr specustawy covidowej wobec spółdzielni
Nowelizacja wyłącza możliwość stosowania wobec spółdzielni mieszkaniowych art. 15zzzr ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z COVID-19.
Przepis ten umożliwiał m.in. podejmowanie uchwał na piśmie lub zdalnie. Po zniesieniu stanu epidemii część spółdzielni nadal korzystała z tej formuły przy organizacji walnych zgromadzeń.
Ustawodawca uznał, że w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, których działalność dotyczy jednej z podstawowych potrzeb człowieka, walne zgromadzenie powinno mieć charakter stacjonarny i zapewniać rzeczywistą debatę.
W razie ponownego wprowadzenia stanu epidemii zastosowanie znajdą przepisy ustawy – Prawo spółdzielcze, które przewidują możliwość podejmowania uchwał zdalnie w sytuacjach nadzwyczajnych.
4. Podsumowanie
Nowelizacja obowiązująca od 28 stycznia 2026 r. stanowi wyraźny sygnał, że ustawodawca zmierza w kierunku większej transparentności działania spółdzielni mieszkaniowych oraz wzmocnienia realnej ochrony praw ich członków.
Zmiany dotyczą zarówno mechanizmów wewnętrznego funkcjonowania spółdzielni – w tym zasad reprezentacji na walnym zgromadzeniu – jak i kluczowych kwestii majątkowych, takich jak przekształcenie praw do lokali. Ograniczenie katalogu pełnomocników, wprowadzenie odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń oraz obowiązek osobistego głosowania w sprawach wyborczych mają przeciwdziałać nadużyciom i zwiększyć autentyczność decyzji podejmowanych przez najwyższy organ spółdzielni.
Równocześnie doprecyzowanie trybów dochodzenia roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokalu usuwa wieloletnie wątpliwości interpretacyjne i wzmacnia skuteczność ochrony sądowej.
Dla zarządów i rad nadzorczych oznacza to konieczność dostosowania praktyki organizacyjnej do nowych wymogów formalnych. Natomiast dla członków większą odpowiedzialność za osobisty udział w życiu spółdzielni oraz większą świadomość przysługujących im praw.
Rok 2026 będzie dla wielu spółdzielni okresem wdrożeniowym. Prawidłowa interpretacja i stosowanie nowych przepisów może jednak w dłuższej perspektywie przyczynić się do stabilizacji relacji wewnętrznych, ograniczenia sporów oraz wzmocnienia zaufania do instytucji spółdzielczości mieszkaniowej.