Najem instytucjonalny lokalu jako antidotum na długotrwałość procedur eksmisyjnych
1. Konstytucyjne ograniczenia eksmisji i ich skutki dla wynajmujących
Bolączką polskiej regulacji najmu lokali mieszkalnych, z pozycji wynajmującego, pozostaje brak możliwości przeprowadzania tzw. eksmisji „na bruk”. Umocowanie dla tego zakazu stanowi art. 75 Konstytucji RP, w świetle którego władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Bezdomność godzi bezpośrednio w godność człowieka, stąd eksmisja obywatela na bruk jest niekonstytucyjna, ale jego eksmisja do schroniska, noclegowni lub innych pomieszczeń socjalnych dla bezdomnych, które są urządzane i prowadzone przez władze publiczne właśnie w celu zapobiegania bezdomności, spełnia minimalny standard wynikający z art. 75 ust. 1 (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., K 11/00). Z zasadnością samego podejścia nie zamierzam dyskutować. Gorzej, że przez lata ustawodawca zapominał o drugiej stronie stosunku najmu – wynajmującym. Konsekwencją takiego stanu rzeczy były i są ogromne problemy w odzyskiwaniu rzeczywistego władztwa nad lokalem w celu jego dalszego wykorzystywania jako źródła zarobku. Z jednej strony wynikało to z dużych ograniczeń w możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, z drugiej zaś z długotrwałych procedur eksmisyjnych. Konsekwencją opisywanego stanu rzeczy były wielomiesięczne luki w uzyskiwaniu przychodów z tego lokalu mieszkalnego, których z reguły nie sposób później zapełnić drogą działań windykacyjnych (zwykle bezskutecznych). Jeżeli ponadto byłemu najemcy nie zostanie przyznany lokal socjalny, problem przedłuża się de facto do momentu faktycznego przeniesienia zajmujących lokal bez tytułu prawnego do innego lokalu. Przez cały ten okres wynajmujący nie uzyskuje żadnych przychodów z najmu lokalu.
2. Wprowadzenie najmu instytucjonalnego
Z tej perspektywy za krok we właściwym kierunku należy uznać wprowadzone już kilka lat temu, z mocą od 11 września 2017 r. do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podtypu umowy najmu – tzw. najmu instytucjonalnego, dedykowanego podmiotom profesjonalnie zajmującym się najmem lokali mieszkalnych. Propozycja ta stanowi w istocie rozwinięcie funkcjonującego już wcześniej najmu okazjonalnego. Tym razem jednak ustawodawca skoncentrował uwagę na przedsiębiorcach, oferując narzędzie, które przynajmniej w pewnym stopniu stanowi antidotum na przedstawione wyżej dolegliwości regulacji dotychczasowych. Tym razem akcenty ochronne zostały przesunięte bliżej centrum relacji umownej, bez tak wyraźnego jak do tej pory, faworyzowania jednej tylko strony umowy najmu.
3. Najważniejsze korzyści i uproszczenia procedur eksmisyjnych
Największą wartością opisywanej konstrukcji prawnej i zarazem największą korzyścią z perspektywy wynajmującego przedsiębiorcy jest zdecydowane uproszczenie i skrócenie procedur eksmisyjnych. Kluczowym elementem jest w tym wypadku poddanie się przez najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu; najemca musi także oświadczyć w tym akcie notarialnym, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tych obowiązków nie będzie mu przysługiwało prawo do najmu socjalnego lokalu ani tymczasowego pomieszczenia. Rozwiązanie to pozwala ominąć konieczny wcześniej proces sądowy w przedmiocie opróżnienia lokalu. Wynajmujący po uzyskaniu klauzuli wykonalności nadawanej wskazanemu aktowi notarialnemu może kierować wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji.
Należy przy tym wskazać, że wobec braku zastosowania art. 14–15 ustawy do najmu instytucjonalnego, wobec byłego najemcy z tytułu najmu instytucjonalnego nie orzeka się w przedmiocie uprawnienia do najmu socjalnego lokalu. Wyłączone są także przepisy o uprawnieniu do tymczasowego pomieszczenia (art. 25d pkt 4 ustawy). Eksmisja byłego najemcy po ustaniu stosunku najmu następuje zatem do noclegowni, schroniska lub innej podobnej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 1046 § 4 zd. 1 i § 51 KPC).
4. Różnice względem najmu okazjonalnego i elastyczność regulacji
Co istotne, w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, w przypadku najmu instytucjonalnego nie jest wymagane wskazywanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, ani przedkładanie przez najemcę oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu. Ponadto, wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania zawarcia umowy najmu instytucjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.
Korzystnie rozwiązano również kwestię rodzaju opłat, jakie wynajmujący może pobierać od najemcy. Co do zasady, podobnie jak w przypadku klasycznego najmu lokalu mieszkalnego, z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela. Jednak ustawodawca pozwala stronom na wskazanie w umowie dodatkowych – poza czynszem i opłatami niezależnymi od właściciela – opłat, które będzie pobierał wynajmujący. Nie są zatem stosowane ograniczenia wskazane w art. 9 ust. 5 i 6 ustawy odnoszące się do umowy standardowej.
Co więcej, ustawa nakazuje uregulowanie problematyki zmiany wysokości czynszu wyłącznie w treści umowy. Również na tym polu odstąpiono od rygorów przypisanych do zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdzie ustawodawca ograniczył bardzo mocno przestrzeń do podwyżek czynszu.
5. Czas trwania i wypowiedzenie umowy
Na uwagę zasługuje wreszcie okoliczność, że umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest wyłącznie na czas oznaczony. Oznacza to, że stosunek najmu ustaje wraz z upływem czasu wskazanego w umowie. Jednak i w tym wypadku ustawa kreuje możliwość uregulowania w umowie przesłanek jej wypowiedzenia w zakresie szerszym niż ma to miejsce w przypadku umowy klasycznej. Poza zatem przypadkami wymienionymi w art. 11 ust. 2 pkt 1–3, które do umowy najmu instytucjonalnego mają zastosowanie wprost z mocy art. 19j, wobec jednoczesnego braku odesłania do art. 11 ust. 1 ustawy (który w przypadku tradycyjnej umowy ogranicza możliwość jej rozwiązania przez wynajmującego wyłącznie do przypadków wskazanych w ustawie), możliwe jest wprowadzenie do umowy dalszych, innych przesłanek jej rozwiązania.
6. Podsumowanie
Podsumowując zalety umowy najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych należy zaakcentować następujące jej elementy:
1. uproszczenie i skrócenie procedur eksmisyjnych w następstwie poddania się najemcy egzekucji opróżnienia lokalu w akcie notarialnym;
2. brak konieczności orzekania o prawie do lokalu socjalnego i przydzielania lokalu tymczasowego;
3. brak wymagania wskazania przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, jak również brak konieczności przedkładania przez najemcę oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu;
4. możliwość wskazania w umowie dodatkowych – poza czynszem i opłatami niezależnymi od właściciela – należności, które będzie pobierał wynajmujący;
5. regulowanie w umowie (a nie na podstawie ustawy) zasad zmiany wysokości czynszu;
6. możliwość zawarcia umowy wyłącznie na czas określony;
7. możliwość uregulowania w umowie przesłanek jej wypowiedzenia w zakresie szerszym niż ma to miejsce w przypadku klasycznej umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Najem instytucjonalny jako forma najmu, choć powstała w 2017 roku, wciąż jest mało znana, a niewątpliwie jest to konstrukcja zasługująca na większą uwagę. Nie eliminuje ona wszystkich problemów powstających w przypadku konieczności opróżnienia lokalu, ale dostarcza instrumentów znacznie upraszczających i skracających postępowanie, co przekłada się na aspekt finansowy realizowanego przedsięwzięcia gospodarczego.
Bolączką polskiej regulacji najmu lokali mieszkalnych, z pozycji wynajmującego, pozostaje brak możliwości przeprowadzania tzw. eksmisji „na bruk”. Umocowanie dla tego zakazu stanowi art. 75 Konstytucji RP, w świetle którego władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Bezdomność godzi bezpośrednio w godność człowieka, stąd eksmisja obywatela na bruk jest niekonstytucyjna, ale jego eksmisja do schroniska, noclegowni lub innych pomieszczeń socjalnych dla bezdomnych, które są urządzane i prowadzone przez władze publiczne właśnie w celu zapobiegania bezdomności, spełnia minimalny standard wynikający z art. 75 ust. 1 (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 kwietnia 2001 r., K 11/00). Z zasadnością samego podejścia nie zamierzam dyskutować. Gorzej, że przez lata ustawodawca zapominał o drugiej stronie stosunku najmu – wynajmującym. Konsekwencją takiego stanu rzeczy były i są ogromne problemy w odzyskiwaniu rzeczywistego władztwa nad lokalem w celu jego dalszego wykorzystywania jako źródła zarobku. Z jednej strony wynikało to z dużych ograniczeń w możliwości rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego, z drugiej zaś z długotrwałych procedur eksmisyjnych. Konsekwencją opisywanego stanu rzeczy były wielomiesięczne luki w uzyskiwaniu przychodów z tego lokalu mieszkalnego, których z reguły nie sposób później zapełnić drogą działań windykacyjnych (zwykle bezskutecznych). Jeżeli ponadto byłemu najemcy nie zostanie przyznany lokal socjalny, problem przedłuża się de facto do momentu faktycznego przeniesienia zajmujących lokal bez tytułu prawnego do innego lokalu. Przez cały ten okres wynajmujący nie uzyskuje żadnych przychodów z najmu lokalu.
2. Wprowadzenie najmu instytucjonalnego
Z tej perspektywy za krok we właściwym kierunku należy uznać wprowadzone już kilka lat temu, z mocą od 11 września 2017 r. do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, podtypu umowy najmu – tzw. najmu instytucjonalnego, dedykowanego podmiotom profesjonalnie zajmującym się najmem lokali mieszkalnych. Propozycja ta stanowi w istocie rozwinięcie funkcjonującego już wcześniej najmu okazjonalnego. Tym razem jednak ustawodawca skoncentrował uwagę na przedsiębiorcach, oferując narzędzie, które przynajmniej w pewnym stopniu stanowi antidotum na przedstawione wyżej dolegliwości regulacji dotychczasowych. Tym razem akcenty ochronne zostały przesunięte bliżej centrum relacji umownej, bez tak wyraźnego jak do tej pory, faworyzowania jednej tylko strony umowy najmu.
3. Najważniejsze korzyści i uproszczenia procedur eksmisyjnych
Największą wartością opisywanej konstrukcji prawnej i zarazem największą korzyścią z perspektywy wynajmującego przedsiębiorcy jest zdecydowane uproszczenie i skrócenie procedur eksmisyjnych. Kluczowym elementem jest w tym wypadku poddanie się przez najemcę w akcie notarialnym egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po ustaniu stosunku najmu; najemca musi także oświadczyć w tym akcie notarialnym, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania tych obowiązków nie będzie mu przysługiwało prawo do najmu socjalnego lokalu ani tymczasowego pomieszczenia. Rozwiązanie to pozwala ominąć konieczny wcześniej proces sądowy w przedmiocie opróżnienia lokalu. Wynajmujący po uzyskaniu klauzuli wykonalności nadawanej wskazanemu aktowi notarialnemu może kierować wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji.
Należy przy tym wskazać, że wobec braku zastosowania art. 14–15 ustawy do najmu instytucjonalnego, wobec byłego najemcy z tytułu najmu instytucjonalnego nie orzeka się w przedmiocie uprawnienia do najmu socjalnego lokalu. Wyłączone są także przepisy o uprawnieniu do tymczasowego pomieszczenia (art. 25d pkt 4 ustawy). Eksmisja byłego najemcy po ustaniu stosunku najmu następuje zatem do noclegowni, schroniska lub innej podobnej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 1046 § 4 zd. 1 i § 51 KPC).
4. Różnice względem najmu okazjonalnego i elastyczność regulacji
Co istotne, w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego, w przypadku najmu instytucjonalnego nie jest wymagane wskazywanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, ani przedkładanie przez najemcę oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu. Ponadto, wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania zawarcia umowy najmu instytucjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego.
Korzystnie rozwiązano również kwestię rodzaju opłat, jakie wynajmujący może pobierać od najemcy. Co do zasady, podobnie jak w przypadku klasycznego najmu lokalu mieszkalnego, z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela. Jednak ustawodawca pozwala stronom na wskazanie w umowie dodatkowych – poza czynszem i opłatami niezależnymi od właściciela – opłat, które będzie pobierał wynajmujący. Nie są zatem stosowane ograniczenia wskazane w art. 9 ust. 5 i 6 ustawy odnoszące się do umowy standardowej.
Co więcej, ustawa nakazuje uregulowanie problematyki zmiany wysokości czynszu wyłącznie w treści umowy. Również na tym polu odstąpiono od rygorów przypisanych do zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego, gdzie ustawodawca ograniczył bardzo mocno przestrzeń do podwyżek czynszu.
5. Czas trwania i wypowiedzenie umowy
Na uwagę zasługuje wreszcie okoliczność, że umowa najmu instytucjonalnego lokalu zawierana jest wyłącznie na czas oznaczony. Oznacza to, że stosunek najmu ustaje wraz z upływem czasu wskazanego w umowie. Jednak i w tym wypadku ustawa kreuje możliwość uregulowania w umowie przesłanek jej wypowiedzenia w zakresie szerszym niż ma to miejsce w przypadku umowy klasycznej. Poza zatem przypadkami wymienionymi w art. 11 ust. 2 pkt 1–3, które do umowy najmu instytucjonalnego mają zastosowanie wprost z mocy art. 19j, wobec jednoczesnego braku odesłania do art. 11 ust. 1 ustawy (który w przypadku tradycyjnej umowy ogranicza możliwość jej rozwiązania przez wynajmującego wyłącznie do przypadków wskazanych w ustawie), możliwe jest wprowadzenie do umowy dalszych, innych przesłanek jej rozwiązania.
6. Podsumowanie
Podsumowując zalety umowy najmu instytucjonalnego lokali mieszkalnych należy zaakcentować następujące jej elementy:
1. uproszczenie i skrócenie procedur eksmisyjnych w następstwie poddania się najemcy egzekucji opróżnienia lokalu w akcie notarialnym;
2. brak konieczności orzekania o prawie do lokalu socjalnego i przydzielania lokalu tymczasowego;
3. brak wymagania wskazania przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie on mógł zamieszkać w razie konieczności opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego, jak również brak konieczności przedkładania przez najemcę oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o możliwości zamieszkania w tym lokalu;
4. możliwość wskazania w umowie dodatkowych – poza czynszem i opłatami niezależnymi od właściciela – należności, które będzie pobierał wynajmujący;
5. regulowanie w umowie (a nie na podstawie ustawy) zasad zmiany wysokości czynszu;
6. możliwość zawarcia umowy wyłącznie na czas określony;
7. możliwość uregulowania w umowie przesłanek jej wypowiedzenia w zakresie szerszym niż ma to miejsce w przypadku klasycznej umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Najem instytucjonalny jako forma najmu, choć powstała w 2017 roku, wciąż jest mało znana, a niewątpliwie jest to konstrukcja zasługująca na większą uwagę. Nie eliminuje ona wszystkich problemów powstających w przypadku konieczności opróżnienia lokalu, ale dostarcza instrumentów znacznie upraszczających i skracających postępowanie, co przekłada się na aspekt finansowy realizowanego przedsięwzięcia gospodarczego.